Die Kunst der Projektplanung

Die Immobilienprojektentwicklung ist DAS Fachgebiet der IPE. Die 100-prozentige Tochtergesellschaft der Bauunternehmung Albert Weil AG hat in den vergangenen Jahren 20 Projekte realisiert. Insbesondere die Planung eines neuen Projektes ist dabei höchst umfangreich und komplex. Seit mehreren Jahren steht der IPE dabei das Planungsbüro Kramm Seelbach Groh Architekten+Ingenieure als Partner zur Seite. Aber wie genau sieht die Zusammenarbeit aus? Und was sind die Herausforderungen? Wir haben bei Prokuristin Nina Hildebrandt (NH) und Kurt Seelbach (KS) nachgefragt.

Das Planungsbüro gilt als langjähriger, vertrauensvoller Partner der IPE. Was war Ihr erstes gemeinsames Projekt?
KS: Unser erster Kontakt zur Unternehmensgruppe kam im Rahmen des Neubaus eines Nahkauf-Lebensmittelmarktes in Weinbach im Jahr 2011 zustande. Im Jahr 2012 folgte ein weiterer Markt in Weilmünster-Laubuseschbach. Bei diesen Projekten hatte die Bauunternehmung Albert Weil AG die schlüsselfertige Erstellung der Märkte, inklusive Erschließung und Planung, für eine heimische Investorengruppe übernommen. Für die IPE haben wir dann ein sehr reizvolles und anspruchsvolles Projekt im Jahr 2013 in Dornburg-Frickhofen übernommen: Den Bau eines REWE-Lebensmittelmarktes auf einem 6.000 m² großen Grundstück der Deutschen Bahn mit dem sehr baufälligen und unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Bahnhofsgebäude.

Wie würden Sie die Zusammenarbeit dabei beschreiben?
NH: Die Zusammenarbeit war von Anfang an von großem Vertrauen und Respekt gegenüber dem anderen geprägt. Durch die lange Erfahrung von Herrn Seelbach im Rahmen der Planung von insbesondere Einzelhandelsnutzungen für die IPE sowie meine fachliche Qualifikation als Stadtplanerin haben wir sehr schnell einen Weg der Zusammenarbeit gefunden, bei dem wir durch unser Know-How zu einer optimalen Planung kommen.

Von damals bis heute – wie haben sich die gemeinsamen Projekte verändert?
NH: „Durch Erfahrung wird man klug!“ – das gilt auch beim Planen und Bauen. Auch wenn es für den „normalen Kunden“ eines Lebensmittelmarktes nicht so aussieht: Die Planung und der Bau sind ein hochgradig anspruchsvoller Prozess. Angefangen bei den Anforderungen des Mieters, über die jeweiligen Besonderheiten des Grundstücks, bis hin zur Frage der Genehmigungsfähigkeit.
KS: Das stimmt. Die Projekte – so z.B. der Edeka-Lebensmittelmarkt in Elbtal und der REWE-Lebensmittelmarkt mit Parkdeck im Limburger Pallottinergebiet – waren sehr anspruchsvoll, da die Anforderungen der Nutzer wesentlich komplexer waren. Auch die Gebäude mussten energetisch zukunftsträchtig ausgeführt werden, da eine Zertifizierung durch die Mieter angestrebt wurde.
NH: Die Zusammenarbeit zwischen Kurt Seelbach und der IPE ist aber mittlerweile derart gut eingespielt, dass auftretende Herausforderungen in der Regel sehr schnell gelöst werden können.

Ein gemeinsames Vorhaben aus der jüngsten Vergangenheit ist der Bau des dm-Drogeriemarktes in Bad Schwalbach, der 2018 eröffnet wurde. Wie genau sah die Zusammenarbeit – von der ersten Besprechung, bis zur Fertigstellung – aus?
KS: Unser Büro und auch ich persönlich war von Anfang an in die Verhandlungen mit dem ehemaligen Grundstückeigentümer involviert, da dieses Grundstück sehr viele Besonderheiten bzw. Einschränkungen hatte. Diese konnten wir dadurch im Rahmen der späteren Planung entsprechend
berücksichtigen. So mussten beispielsweise auf dem Grundstück eine Trafostation und eine Gasversorgungsleitung verlegt werden und verschiedene Gebäudeteile mussten aus nachbar- sowie schallschutzrechtlichen Gründen erhalten bleiben. Weiterhin hatte das Grundstück in Teilbereichen extreme Hanglage und es mussten in Teilbereichen Altlasten im Erdreich saniert werden.
NH: Auch die Sicherstellung der schalltechnischen Anforderungen gegenüber der benachbarten Wohnbebauung war ein Thema.
KS: All diese Punkte haben die Neuplanung sowie die Suche nach Nutzern sehr erschwert. Nachdem dann die Mieter mit einem dm-Drogeriemarkt sowie REWE-Getränkemarkt gefunden waren, fanden die weiteren Gespräche mit der Stadt Bad Schwalbach, Präsentationen und Vorabstimmungen mit den Behörden auf Grundlage der ersten Vorentwürfe statt.
NH: Genau. Bis man zur Bauantragsplanung gelangt, sind eine Vielzahl von Entwürfen notwendig, die immer wieder mit den künftigen Nutzern besprochen und in Hinblick auf die Frage der Genehmigungsfähigkeit überprüft werden müssen. Ein wesentlicher Beitrag für eine erfolgreiche Projektkonzeption ist die regelmäßige Kommunikation zwischen den Projektpartnern.
KS: Das stimmt. In unserem Fall hat diese glücklicherweise zur erteilten Baugenehmigung geführt. Wir mussten dann zügig die beiden neuen Baukörper für die Märkte oder auch den Umbau der ehemaligen Fahrzeughallen mit Parkplatzanlagen sowie Zufahrten umsetzen. Denn die Maßnahme musste vor der Landesgartenschau im Jahr 2018 abgeschlossen sein. Insgesamt hat das Projekt von den ersten Terminen im Jahr 2015 bis zur Fertigstellung in 2018 ca. 3 Jahre gedauert. Das ist für ein Projekt dieser Größenordnung ein eher kurzer Zeitraum – an dieser Stelle hat mich die Leistungsfähigkeit und die Fachkompetenz der Bauunternehmung Albert Weil AG, die die Bauausführung übernommen hatte, beeindruckt.

Sie haben eine Vielzahl von Herausforderungen im Rahmen des Projekts genannt – wie sind Sie damit umgegangen?
NH: Es handelte sich um ein bebautes Grundstück, welches wir umgenutzt haben. Dabei haben wir geprüft, ob wir irgendetwas von der vorhandenen Bausubstanz weiter nutzen können. In diesem Fall ist die Entscheidung zunächst dagegen gefallen. Als aber das Thema des Schallschutzes aufkam, wurden verschiedene Möglichkeiten im Umgang geprüft. Im Ergebnis stellte sich dann heraus, dass der Erhalt einer vorhandenen Garagenzeile und der Umbau dieser zu Kunden-Stellplätzen für alle Beteiligten die beste Lösung ist. Neben dem Schallschutz gibt es nun die eher ungewöhnliche, aber durchaus komfortable Situation, dass die Kunden der beiden Märkte in Bad Schwalbach im Trockenen parken können. Dieser Prozess ist sicherlich die Kunst des Planens.

Aktuell arbeiten Sie gemeinsam an der Realisierung des REWE-Marktes in Kamp-Bornhofen. Dieser wird nach dem Green-Building-Konzept gebaut. Ist dies ebenfalls eine „neue“ Herausforderung?
KS: Die Anforderung des Konzepts ist eigentlich nichts Neues, da die Firma REWE zum Beispiel Neubauprojekte seit 2012 teilweise mit diesem Konzept bzw. diesen Anforderungen ausstattet. Aber unabhängig vom Green-Building-Konzept hat auch dieser Markt besondere Anforderungen, wie z.B. die unmittelbare Nähe zum Rhein, die stark befahrene Bahnstrecke des Mittelrheintales in der unmittelbaren Nachbarschaft, die Topografie des Geländes und die von der REWE gewünschte Zertifizierung in Silber. Hier mussten zum Beispiel im Vorfeld der Maßnahme in enger Abstimmung mit den Behörden schützenswerte Eidechsen umgesiedelt werden.

Neben dem Thema Nachhaltigkeit: Gibt es noch weitere Bereiche/Anforderungen, die sich geändert haben und auch die Planungsarbeit verändert haben?
NH: Grundsätzlich muss man sagen, dass die Anforderungen an die Planung insbesondere aufgrund gesetzlicher Vorgaben immer höher werden. In den letzten Jahren findet beispielsweise der Artenschutz immer intensivere Anwendung, demgemäß es heute eigentlich unmöglich ist, noch ein Projekt ohne entsprechende tierökologische Begleitung umzusetzen.
KS: Es wird zunehmend wichtiger, sich schon zu Beginn eines Projektes transparent und gut vernetzt mit allen Beteiligten abzustimmen, da größere Projekte eine Vielzahl an Herausforderungen mit sich bringen. Als Einzelkämpfer ohne Team und mit entsprechender Fachkompetenz kommt man irgendwann nicht mehr weiter.
Wie gehen Sie mit diesen neuen Gegebenheiten um?
KS: Die heutigen Möglichkeiten der digitalen Planerstellung mit schneller Daten- und Planübertragung an die weiteren Beteiligten erleichtert und beschleunigt die Abläufe enorm und hilft natürlich durch reale dreidimensionale Darstellung, die Vorstellungskraft des Kunden bzw. aller Beteiligten zu optimieren. Wie in allen Branchen ist es auch hier wichtig, immer mit Blick auf die Zukunft, die Mitarbeiter entsprechend fortzubilden und zu schulen. So arbeitet unser Büro z.B. sehr eng mit den Entwicklern unserer CAD-Programme zusammen, um die Schnittstellen und Weiterentwicklungen direkt in die Praxis bzw. an realen Projekten umzusetzen.

Ein Blick in die Zukunft: Wie wird sich die Planungsarbeit in 10, 20 Jahren geändert haben?
KS: Auch hier geht die Entwicklung immer weiter und BIM (Building Information Modeling) wir in Zukunft der Standard.
NH: Ich gehe davon aus, dass die Planungsaufgaben in Zukunft weiter an Komplexität zunehmen werden. Beispielsweise aus der klimapolitischen Diskussion heraus werden sich die Anforderungen ergeben, die in die Projekte zu integrieren sind. Außerdem wird es spannend sein, wie zum einen die restriktiven Vorgaben zur Neuversiegelung von Flächen mit den Anforderungen an mehr Wohnraum und dem steigenden Wohnflächenbedarf pro Kopf in Einklang gebracht werden können.

Wie würden Sie den Begriff Planungskunst beschreiben?
KS: Planungskunst vergleiche ich mal mit einer Fußballmannschaft. Für den Erfolg benötigt es nicht nur 11 Spieler/innen auf dem Platz, sondern das komplette Team mit Trainer, Zeugwart, Mediziner usw. muss harmonieren und an einem Strang ziehen, um den sportlichen Erfolg zu erreichen. Gleiches gilt für die Planungskunst. Diese gilt es so zu organisieren, damit ein erfolgreiches Projekt zu Stande kommt.